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老舊小區的未來——不僅僅是簡單的改造,應該是未來城市發展和建設的主戰場

發布: 2020-09-07     文章來源:     查看: 347次

/方明(住房和城鄉建設部社區建設專家委員會委員、中國城市科學規劃設計研究院院長

黨中央、國務院高度重視城鎮老舊小區改造工作,710日,國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,為進一步全面推進城鎮老舊小區改造工作提供了基本遵循。全面推進城鎮老舊小區改造是深入貫徹落實以人民為中心發展思想的具體行動,對滿足人民群眾美好生活需要,推動惠民生擴內需,推進城市更新改造和開發建設方式轉型,促進經濟高質量發展具有重要意義。

老舊小區的改造是黨中央、國務院當前重點工作之一。我國已經從新城建設轉向舊城更新時代,老舊小區改造不僅僅是完善建筑功能、改善人居環境和基礎設施,更重要的意義在于撬動城市經濟的發展,重構和優化城市的功能,提升和再造城市的魅力。

老舊小區是未來城市發展和建設的主戰場,要用比新城建設更全面的思考、更高的標準改造老舊小區,要把老舊小區建設成未來城市的理想空間。

用老舊小區改造撬動城市經濟發展

隨著經濟發展和城鎮化快速推進,城市經濟迎來新的機會,疫情加速了社會的進程,經濟發展的主戰場將從傳統產業向新城市產業轉移,城市服務業將呈井噴式發展,內循環的加速將帶來城鄉建設和經濟發展的新機遇。相比傳統建設的投資巨大,老舊小區改造可以用相對小的代價去有效撬動城市經濟發展,如何用老舊小區改造助力城市經濟發展?

1、挖掘老舊小區的新價值

老舊小區多建于上世紀八九十年代,往往房屋陳舊、建設標準低、功能不完善、居住環境差,但是它們地處核心區位,土地價值仍在不斷升值。老舊小區還存在不少閑置用地、普通平房、倉庫等,利用效率低,需要把這些用地重新高效利用起來再開發,把產生的價值用于補貼老舊小區改造。

·閑置用地高效使用

一部分老舊小區里面還有一些閑置用地,要優先把它開發起來。在改造中不要追求向新區一樣的綠化環境,應該在功能設施完善上下功夫。一些密度不高、有空閑用地的老舊小區,在保證綠化指標的前提下,盡量在空閑用地增加商業設施,發揮土地價值。

枝江市的棉紡廠小區規劃有兩個中心綠地,但是小區面積并不大,同時又面臨很多危房改造的問題,我們規劃保留一個中心綠地,把另外一個綠地結合危房改造建成商業中心來提升它的價值,既爭取了建設資金,又把小區的業態調整、適老化建設完成得更好。 

·低效建筑再開發

老舊小區大都處在寸土寸金的地段,一定要高強度開發。將使用率低的平房、倉庫進行再開發,提高小區容積率,挖掘財富,同時完善小區功能。

宜昌市四方堰老舊小區有一個車隊,我們建議把車隊單層的管理用房拆除重建,一層架空用于社區活動用房,樓上進行高強度的商業開發,既賺取了一定的開發資金,也完善了功能設施,并且低效資源還得到了再開發。

 

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·聯合周邊共謀新價值

老舊小區往往和歷史街區、商業區、辦公區和新建小區混雜在一起,這些單元之間有很多的低效消極空間,功能板塊之間互相封閉割裂。不能單純從老舊小區的改造入手,要與周邊的歷史街區、傳統辦公生活區結合起來統一優化。

歷史街區發展文化旅游,老舊小區可為它配套相應的商業服務場所。紹興市的老舊小區改造大多和一些歷史街區交織在一起,服務歷史街區,向文化旅游方面轉變,結合水系發展,打造民宿、商業是它的重點方向。

老舊小區和周圍辦公街區要結合發展,同時把消極低效空間積極利用起來,通過功能的重置提升新的價值,為城市價值提升創造新機遇。廣西欽州市的老舊小區大多是單位與少量住宅結合的形式,周邊既有歷史街區,也有城區開發,如果將三者完美的結合起來,就能夠讓城市的功能業態互相拉動,促進城市的經濟發展。

聯動開發對于在一些政策性銀行貸款資金的支持上也有好處,把政策性的方向與現金流完美的結合起來了。

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2、居住變商業活躍產業發展

老舊小區用地規模小、建筑密度高、居住功能越來越弱化,但是往往處于城市中心,其商業價值被大幅低估。在老舊小區的改造中要充分把它的商業價值挖掘出來,盡可能的把居住改成商業。價值的釋放既能夠為老舊小區的改造提供資金,也能夠給城市帶來財富。

城市產業的發展將成為新的產業主流,城市產業所帶來的互聯網辦公、商業、休閑、康養等豐富多彩的業態都離不開城市的各種空間場所,老舊小區是其中一個位置好、門檻低、規模大的重要載體。

·住宅變商業提升建筑價值

老舊小區的一層住宅往往居住條件比較差,盡可能結合改造發展商業用途,臨街的一層住宅可以打造成商業街,中心布置的一些端頭可以改造成商業網點,閑置配套公建可以開發商業用途,往往小區商業建筑的價值是住宅價值的2-5倍。 

·打造低門檻的商業空間

城市新建的商業往往造價成本、租金成本高,增加了城市產業發展的成本。老舊小區臨街住宅、一層住宅相對成本很低,通過改造提供商業空間,打造低門檻的商業空間,活躍了城市的經濟,和地攤經濟異曲同工。

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·居住變辦公提供創業搖籃

疫情之后,居家辦公增多,產生了眾多微小公司,他們需要相對便宜的、靈活的小尺度小空間,可辦公可居住。轉換功能之后,老舊小區為小型創業公司和服務業提供了機會和場所,人們可以到三樓喝茶,也可以到五樓去做足療,通過老舊小區改造豐富城市活力,彌補大空間欠缺的功能。

3、增加居民財產收入

提升房屋價值。老舊小區安裝電梯后將實現較大程度的價格增值,房屋價值往往在之前的基礎上增加10-20%,為居民帶來了巨大的看得見的利益。撬動了居民的利益,大家就能從被動化主動,解決改造資金不足的問題。

增加產權面積。從建筑法的角度來講,新裝電梯也屬于建筑的重要組成部分,加裝電梯產生的新增面積,也應該合并到房屋產權中去。老舊小區改造帶來總平面的變更,也需要規劃調整合法合規。強烈呼吁國家在建筑的面積和規劃上要積極調整政策,讓法律法規作為強有力的保證,作為撬動居民積極性的敲門磚。

增加居民收入。通過老舊小區改造營造綜合靈活的空間,使之成為城市經濟的一個重要補充,也是增加居民租金收入、提升居民幸福感的一個途徑。收入的增加也為居民創業提供資本金和融資平臺。

4、拉動建筑業發展

建筑業一直是我國的支柱產業之一。老舊小區改造是長期持續的,會不斷地拉動建筑業及相關行業發展,每年可拉動固定資產投資規模約8740-11600億元,相當于每平米可拉動約220-290元固定資產投資。在今年的經濟環境下,是促進經濟回暖的及時雨。 

建筑本體改造。老舊小區改造量大面廣,目前全國需改造的老舊小區約17萬個,建筑面積約 40 億平方米,遠超棚改的面積。除了本身產生的更新改造投資以外,還會帶動上下游多個行業的發展,并帶動改造裝修、家電更新。基礎設施建設。

基礎設施建設是老舊小區改造的重點,僅老舊小區公共設施改造投資就能拉動 GDP 增長1個百分點,加裝平層入戶電梯、增加停車位等消費可帶動2-3個百分點,老舊小區改造對經濟增長的拉動作用合計可以達到3-4個百分點。

用老舊小區改造豐富和優化城市功能

老舊小區是城市功能細化的阻礙,蘇聯模式的居住小區是封閉的單元,把城市原有的毛細血管和肌理割斷了,單一的住宅功能讓城市功能變得呆板,這次老舊小區的改造給城市功能的細化和優化帶來了難得機遇。

1、業態重構細化和完善城市布局

細化和完善城市布局。通過老舊小區改造對臨街建筑進行商業開發和利用,將建筑一層作為商鋪對外出租,引入餐飲、購物、休閑娛樂、便民服務等,豐富和完善城市的商業功能。

復合多樣的社區功能。老舊小區可以結合現狀改造和打造商業內街和商業廣場,把城市功能細化和延伸到社區里來。老舊小區經過幾十年的發展,部分已在內部形成商業街或商業網點,并不符合設計之初的本意,但更符合生活的實際,反倒是對簡單粗暴行列式設計的重要補充和完善。要尊重這些小區內部商業,不要輕易拆除,而要把它變成更系統、標準更高的業態。

荊州市九老仙都老舊小區是結合荊州古城保護、旅游開發的改造示范片區,我們在規劃中打通一條東西向的城市支路,結合現狀形成魚骨形路網,串通了眾多的封閉小區,提供了眾多的臨街商業空間,為該地區的餐飲植入、民宿轉換、居住騰退提供了機會。

2、聯合周邊單元優化和重置街區功能

老舊小區與周邊其他類型街區有著不同的功能訴求、不同時段的使用狀況讓相對封閉的獨立單元沒有高效復合的使用,給城市功能帶來了巨大的成本。這次老舊小區的改造可以激活周邊街區的統一規劃和使用,優化和重置城市的功能。湖北某小區內有老的行政辦公中心、商業街區和一小段歷史街區,在停車問題上通過統一布局,小區停車白天對行政辦公開放使用,晚上反之,其他基礎設施也同樣共享。

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3、毛細血管打通讓城市交通更便捷

如果說城市中心和重點是城市的廣場、主要干道,公共重點基礎設施等公共項目的話,老舊小區則是一個城市的末梢,在中心和末梢之間有大量的城市支路,這些支路與老舊小區內的街巷猶如毛細血管,對城市交通來說不可或缺。通過老舊小區改造把街巷貫通,打通城市毛細血管,形成小街區、密路網,城市交通更加便捷。

4、打通基礎設施建設的最后一公里

基礎設施建設是老舊小區改造的重點,是城市建設的一大短板,是地方債發行的主要支持方向,也是新型城鎮化建設強弱項補短板的重中之重。

要把老舊小區改造跟周邊相鄰地塊及其基礎設施建設聯合起來,不要把重點放在老舊小區的幾何中心里,要把老舊小區的公服放在周邊,將銜接部位的街頭綠地和小廣場作為重點,聯合進行基礎設施建設。城市的發展需要大量資金,光在老舊小區里邊投資效率低,不如與外部社區聯合整體投資開發。老舊小區的改造要以老舊社區,甚至老舊街區的改造為目標,不能盯著老舊小區本身。

用老舊小區改造讓城市更具魅力

 1、新建的城市往往沒有魅力

近年來新打造的城市往往非常漂亮,甚至很美麗,城市飛速發展,建了高樓和廣場,建了新區,建設的比較新穎和高大上,但是這種新城往往沒有味道、缺乏魅力,對細微的街巷空間考慮不足,往往不能讓人流連忘返。

世界上具有魅力的城市,多是一些自發生長出來的城市,像倫敦、紐約、香港、上海、鳳凰、麗江等,它們的魅力讓人流連忘返,愿意多次去看,反觀一些新城,人們往往看了一次就不愿意再去看了。這次老舊小區的改造給了我們一個機會,把有歷史、有文化、有自然生長肌理的街巷空間改造好,像改造上海的里弄,成都的寬窄巷,麗江鳳凰的小街小巷一樣,用這樣的思路,老舊小區將會變廢為寶,變弱為特,變成未來城市最有魅力的空間。

2、細微的空間讓城市更有活力

用微改造提升城市魅力。用傳統材料對墻面做簡單處理,加些綠植,加把小傘,營造小水體,創建有溫度有情調的空間,把城市的消極空間變成小而活的空間,使人居環境得到全面提升,人文環境得以保護傳承。

小街道一些老舊小區經過長期發展自發形成的內部商業街,通過改造打通形成的商業街道等。小空間老舊小區有很多內部的小綠地、小廣場,以及小區之間的消極空間,都可以打造出來。小建筑小區底層住宅、配套房可以改造成商鋪,新打造的一些小尺度空間建筑,恰恰是現在城市缺少的獨具特色的空間。

宜昌的劉家大堰片區位于山頂,用地相對寬松,規模、間距都較大,經過居民自發的私搭亂建,反倒改造出一些專業城市設計不敢嘗試、也沒有水平營造的、非常有生活氣息的精彩空間。小區把閑置操場推平做成兒童游樂場所,依靠參天大樹做成居民交往空間,把山墻開洞做成小賣部,把一層房屋改成小超市或小型餐飲店。在小區改造中我們規劃把這些幾十年所形成的場所固化、空間美化、臨建永久化,將保留固化二三十個小而活的精彩空間,以點帶面,提升活力和城市魅力,何樂而不為。

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3、風貌的營造讓城市更有魅力

老舊小區大多是七八十年代建成的,具有那個年代獨有的風貌,是當時歷史的歷史記憶。老舊小區往往混雜一些年代更久的歷史街區,這種混雜多元的風貌本身也變成了一段歷史,老舊小區經過幾十年的沉淀,具有自己的獨特風味。

老舊小區將來的打造,對廣告標牌、材質的更新、小環境的營造等方面風貌提升一定要精心打造,像北京的南鑼鼓巷、前門大街、長沙坡子街一樣,成為城市新的亮點和去處。

4、豐富多彩的業態和生活讓人流連忘返

豐富多彩的業態讓城市更有味道

豐富多彩的商業、辦公、休閑、餐飲等的打造,讓老舊小區承載新的業態。與周邊商業所形成的綜合氛圍,讓城市內容豐富多彩。所帶來的在風貌外觀也是多種多樣的,這些精心的打造往往讓城市更有味道。香港的銅鑼巷、女人街等,這種小而豐富的業態空間,往往是城市味道的體現。

便捷舒適的服務讓生活更精彩

讓工作更便利:低碳智慧城市提倡職住平衡,老舊小區本身區位條件好,通過老舊小區改造為功能混合布局提供機會,減少人們的通勤壓力。讓居住更舒適:通過老居小區改造提升居住環境,讓居民的居住體驗得到提升。讓生活更精彩:提供健身房、酒吧、餐飲、書吧、茶室、咖啡廳等商業環境,適應當前年輕人的豐富的城市生活,滿足人們對美好生活的向往。

其樂融融的環境讓社會更幸福

老舊小區是熟人社會,幾十年的相處大家都很熟絡,創造了一個其樂融融的環境,這一點要堅持和保持下去。如果說新區和郊區的小區在自然環境占據優勢,老城區的小區則具有很好的人文環境,其樂融融、理想大同的社區是老舊小區改造的追求。

系統全面推進老舊小區改造

1、積極爭取各項資金

政府資金的支持是老舊小區改造重要的資金來源。中央財政把老舊小區改造納入了保障性安居工程,2020年《政府工作報告》明確計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,中央預算內投資安排543億元。在未來五年內,國家開發銀行、中國建設銀行預計將向59市共提供4360億元貸款。

把老舊小區的總量摸清楚,有助于爭取各項資金支持。老舊小區不僅包括城市的完整的住宅小區,還包括以下類型:單位大院后的住宅、自建房長期以來所形成的居住社區、獨立工礦點小區、小城鎮里的居住小區。

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2、激發居民積極性

老舊小區改造工作中,居民對加裝電梯、房屋外觀改造等往往不積極配合,關鍵是積極性沒有完全調動起來。對居民而言最關注收入增長。

充分宣傳老舊小區給居民帶來的利益。老舊小區改造帶來的資產增值是最為重要的,遠比于功能的完善、環境的提升更重要。強化價值宣傳,讓居民真切看到老舊小區改造帶來的經濟實惠,是撬動老百姓心理的催化劑,也是老舊小區改造最大的動力。老舊小區改造加裝電梯的投入每戶約三四萬元,但是它所帶來的價值遠遠超過三四萬,往往能達到十萬以上,把實實在在價值提升顯現出來。老舊小區也是一種開發,房地產開發賺了利潤,老舊小區改造不賺錢,還提升了居民舒適度和資產,怎么推行不下去呢?

3、適度超前的標準

老舊小區改造的標準不統一,有人認為把外墻顏色刷一刷就可以了,有人認為把環境治理好就可以了,有人認為裝個電梯就可以了,有些地方不愿意動防盜網,也不愿意做防水加固的處理。老舊小區改造不是簡單的補短板,本來基礎比較差,如果簡單的補補短板,過兩年又老化了,翻來覆去的改造浪費更大。所以這次改造,要拿出不低于新建小區的標準去改造,甚至有些方面要超過他們,這樣改造才有效果。寧可改一個成一個,放慢速度,也不要一下鋪開。

加裝電梯是老舊小區改造的標志。老舊小區改造區別于之前環境整治的最大的區別點就是加裝電梯,現在進入老齡化社會,新建房屋的規范要求15米以上都要裝電梯。不裝電梯,叫什么老舊小區改造呢?

外觀美麗是老舊小區改造的基礎。有人認為墻面美化只是個形象工程,但是一定程度環境的整治,也是物質文明發展到一定程度的人們的合理追求。要想整治好,外觀改造很重要,特別是防盜網,很多地級市在90年代建了好多防盜網,現在是無現金時代,防盜網的價值已經不像當年那么大了,還存在消防、安全等問題,個別地方把它用來晾曬衣服。南方地區可以適當的做一些讓步,把防盜網改造成飄窗

屋頂改造是老舊小區改造的底線。結合老舊小區改造,修補變形縫、鋪貼瀝青防水卷材,將平屋頂改為坡屋頂,美化屋面,解決屋面漏水的問題。

風貌營造是歷史文化的延續。八十年代的小區,不少設計很精細,只是材料的老化顯得破舊。這次老舊小區改造要多用原來的設計,該清洗的清洗,該更新的更新,切莫動原來的立面和肌理,要還原它時代本身的元素。不要由于改造設計不到位,只是簡單的用新涂料一抹,既把原來的歷史文脈割斷了,還顯得更加簡陋呆板,從設計技術的角度來講反倒是個倒退。當然有一些原來設計非常簡陋的地方,可以用那個時代的風格和手法,適當加一些細部,或者適當補充周圍的紋理文脈相關的元素,切莫去搞完全創新。

未來社區是老舊小區改造的追求。未來社區包括三個主要重點:智慧、生態和人本關懷。首先是智慧社區,老舊小區要針對老年人和創業群體的需求進行探索,加裝感應探頭,設立適老化設施、互聯網設施等智慧設施,用適度超前的標準去建設。其次在生態環境上,老舊小區往往沒有大量的綠地,可以引入屋頂綠化,垂直綠化,陽臺綠化,海綿城市等改造理念。第三是人本關懷,多建公共活動空間,社區中心、鄰里單位等。


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4、統一規劃推進老舊小區改造

仇保興副部長提出改造城市老舊小區,整體設計應先行。老舊小區總體上來講量大個體小、綜合而復雜,涉及到結構、水電、外觀等多種方面,但是每一項技術并不復雜。單一的去解決老舊小區,往往效率很低,而且工作量大且復雜,造成工作成本比較高。

統一規劃。老舊小區的改造一定要統一規劃,全盤統一的做好評估,統一的挖掘,摸清底線,把老舊小區按質量進行分類。老舊小區改造前應從建筑質量、 利用價值等多方面進行評估。

設計導則。用市域技術導則為市區內老舊小區改造工提供指引。包括小區的入口樣式、窗戶樣式、窗臺的處理、空調機位外觀、外掛電梯電梯樣式、園林綠化、屋面形式等,做到老舊小區改造統一協調。

共同締造。用政府、居民、社會力量等共同推進老舊小區改造工作,由中央財政資金作為引導資金,鼓勵居民承擔一定比例的改造費用,通過拆遷已經騰挪出來的土地和智慧社區管理項目等,引入社會資本,運用到老舊小區改造中。

5、分類施策各顯特色

國家將老舊小區分為三類:基礎類、完善類和提升類,結合各地情況,老舊小區改造可以分為七個類型:

環境舒適型:包括小區的環境及配套設施改造提升,有條件的加裝電梯等。

功能完善型:包括水電暖氣路等市政配套基礎設施改造提升,小區建筑物公共部位維修等。

歷史街區騰退型:屬于歷史街區的,對完成騰退的建筑遵循老城傳統建筑風貌進行恢復性修建,打造特色。

旅游開發型:依托社區周圍歷史街區和商業條件,結合城市功能定位,開展旅游開發。

創業服務型:位于城市核心商業區、寫字樓區的老舊小區,積極引導其向服務、辦公功能轉變。 

美麗宜居型:包括社區內綠化景觀、基礎社區公共服務產品的供給,比如養老、托育、衛生防疫、助餐等。

未來社區型:構建遠親不如近鄰、終身學習、全民康養、大眾創新、“5、10、30分鐘出行圈、優質生活零距離等未來服務場景。

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6、用EPC模式整體打包實施

老舊小區的改造不同于傳統的工程,設計在里面占有主導地位,無論設計還是工程施工都很繁瑣,改造中涉及的造價、采購、選材、產品等多方面問題,需要不斷調整和更新。應該優先考慮設計引領總包,需要設計師在老舊小區改造過程中全程指導參與。采用EPC模式統籌管理,是系統解決老舊小區改造的最佳選擇。

老舊小區是繼新城建設、棚戶區改造之后一項新的重要工作,這項工作剛剛開始,充滿了探索和魅力,讓我們共同去不斷提升,讓老舊小區改造成為撬動城市經濟發展的新途徑,讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

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