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新規破解表決難 公共維修資金不再“沉睡”

發布: 2020-06-02     文章來源:     查看: 309次


528日,十三屆全國人大第三次會議表決通過的民法典,在現行物權法規定的基礎上,適當降低了業主共同決定事項的表決要求,并且新增了緊急情況下可通過特別程序使用維修資金的規定。
  業內人士表示,民法典進一步明確了法律程序,降低了相關門檻,有利于提高公共維修資金利用率,更及時地維護業主的合法權益。


圖片來源:新華社

表決難、耗時長,舊規程序備受爭議

如今,越來越多的小區已經出現老化,一些小區的基礎設施開始出現問題,諸如墻皮開始脫落、電梯老化等,稍有不慎就可能引發安全事故。但是,這些問題往往涉及小區業主的整體利益,通常需要相關業主的表決后方可啟用公共維修資金進行解決。而在具體實踐中,在有限的時間內,業主們往往難以達成一致。

此前的物權法規定,公共維修資金的使用分為一般情況和緊急情況兩種。一般情況下,由相關業主、業主大會或物業公司等作為主體提出使用建議,業主大會或占總人數三分之二以上的業主討論通過;如果出現應急情況的,則不需要三分之二以上的業主通過,由物業公司提出申請,業委會審核同意后,報住建局或房管局備案辦理。

對此,多位業內人士及小區業主均表示,符合上述規定的緊急情況通常極少出現,按上述程序,很多小區維修問題不僅難解決,而且耗時很長;現實中,公共維修資金利用率很低。

新規降低使用門檻

針對近年來群眾普遍反映業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題,528日下午表決通過的民法典,在現行物權法規定的基礎上,進一步完善了業主的建筑物區分所有權制度。

對于公共維修資金使用,民法典進一步完善了決策程序,降低通過這一事項的表決要求,將原草案第七十三條規定的“應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主,且參與表決人數四分之三以上的業主同意”修改為“雙過半數”,比此前物權法規定的“三分之二”比例也有明顯下降。

此外,民法典還增加了一條規定,“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金?!?/span>

記者了解到,按照規定,這筆維修資金屬于業主共有,經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造;維修資金的籌集、使用情況也應當公布。

中國人民大學法學院教授王利明表示,此前的規定要求較高,實踐中易造成業主開會難、議事難、表決難等問題,給居民的日常生活帶來極大不便。民法典將這一事項的表決要求降至面積和人數的“半數”,有利于讓公共維修資金不再“沉睡”。

民委員會將協助小區成立自治性組織

除了公共維修資金的問題外,業主委員會選舉難,也是此前很多小區亟待解決的難題。

對此,民法典出臺了“新辦法”,今后居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

“在基層實踐中,沒有業主大會和業主委員會,業主就像一盤散沙。聘請物業服務公司、處理和居民委員會的關系以及保護業主的權益,都很難展開?!睋襟w報道,全國人大常委會委員殷一璀在分組審議草案時呼吁,除了加強政府指導,還應給設立業主大會和業主委員會提供更多法律支撐。

對于上述即將施行的新規,北京一物業公司負責人向記者表示,“這樣進一步明確法律程序,降低了相關門檻,不僅降低了地方政府的工作難度,物業公司開展工作也變得更加順暢,最重要的是能更及時地維護業主的合法權益,從而能有效避免一些不必要的損失?!?/span>


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