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建業新生活:深耕河南生活服務 高瓴認購三成

發布: 2020-05-17     文章來源:     查看: 2848次

/ 中物研協研究員 王方

56日,根據港交所披露信息顯示,建業新生活預計2020515日正式上市交易,股票代碼9983.HK。根據建業新生活公告,本次全球發售總計3億股份(綠鞋前),啟動回撥機制后1.5億股在香港公開發售,國際發售1.5億股,每股最終定價6.85港元。

建業新生活上市首日開盤報8.42港元,高開22.92%,市值突破一百億港元。



建業新生活此次IPO引入高瓴資本(Hillhouse Capital)為基石投資者,認購7500萬美元(5.85億港元)股份,大約認購全部發售股份的三成。

本次募集所得款項的用途:60%將用于尋求戰略性投資及收購機會,以進一步擴張物業管理業務規模及物業組合;15%用于加強建業+平臺及優化用戶體驗,通過開發及優化軟件及云系統、改善及擴展設施及設備、與更多供應商建立合作關系、以相對較低的投資獲得新用戶;15%用于建設智慧社區及升級設施、財務共享系統開發過程控制及KPI集成系統、實現數字化文檔及云計算;剩余10%用于提供營運資金及其他一般公司用途。


公司概況:26年取得快速發展,上市后胡葆森控股70.62%


發展歷程:26年取得快速發展

河南建業新生活服務有限公司(簡稱“建業新生活”)的歷史最早可追溯至1994年,最初由以建業物業管理前身的名義為建業地產開發的物業提供物業管理服務。


1 建業新生活發展里程碑

(資料來源:建業新生活招股說明書,中物研協整理)


建業新生活擁有三家中間控股公司和40家其他附屬公司,主要于河南地區提供物管服務。截至2019年末,公司在管面積5698萬平方米,在管項目312項,覆蓋業態有住宅、商場、文化旅游綜合體、商業用公寓、辦公樓、學校及政府機關物業等,服務于河南全省18個地級市(以及下屬104個縣級城市中的81個縣級城市)及??诤D鲜械囊话偃f業主及住戶。

股權關系:上市后胡葆森控股70.62%

建業新生活是建業地產的關聯公司,建業地產董事長胡葆森通過創怡有限公司持有94.16%的股份;上市后胡葆森持股變為70.62%,具體股權結構如下:


2 建業新生活上市后股權結構

(資料來源:建業新生活招股說明書,中物研協整理)


業務概況:多經業務表現亮眼,河南省區位優勢明顯


基礎物管驅動收入增長,多經業務成果初顯

建業新生活的服務由三大部分組成:物業管理及增值服務、生活服務、商業資產管理及咨詢服務。

物業管理及增值服務:包括安保、清潔及綠化等傳統物業管理服務,以及智慧社區解決方案和物業代理。另外作為增值服務的一部分,公司還向君鄰會的VIP客戶(建業集團高凈值客戶尊享群體)提供個性化服務及智慧社區解決方案。

生活服務:包括在“建業+平臺提供的產品和服務、旅游服務及建業大食堂提供的管理服務。

商業管理及咨詢服務:專注通過簡化物業運營以降低成本,和招攬業務以增加收入,從而提高物業價值。業務范圍包括酒店代理、商業資產管理及文化旅游綜合體管理。


3 建業新生活三大業務

(資料來源:建業新生活招股說明書)


物業管理服務及增值服務是公司最大的創收來源,并維持高速增長,年均復合增長率78.47%。但隨著公司加大了另外兩類業務的開拓力度,物業管理服務及增值服務收入所占比重在逐漸減小。近三年占總收入比重分別為91.50%、89.44%、76.44%。其他兩類業務收入2019年大幅提高,生活服務同比增長約4倍,商業資產及咨詢管理服務同比約增長8.5倍。


4  建業新生活業務構成(億元)

(資料來源:建業新生活招股說明書,中物研協整理)


對物業管理與增值服務進一步細分,2017-2019年,物業管理服務收入平穩增長,年均復合增長率為33.94%。2019年,公司開始發力增值服務,非業主增值服務、智慧社區解決方案、物業代理和建業君鄰會及幾項增值服務的營業收入均實現明顯增長。


 5 物業管理及增值服務營業收入構成(億元)

(資料來源:建業新生活招股說明書,中物研協整理)


建業新生活在維持基礎物業業務平穩擴張的同時,重點布局多元經營業務。2017-2019年,建業新生活基礎物業服務收入占比分別為71.58%、60.95%33.75%,業務多元化逐步推進,2019年發展成果明顯。

依托建業地產優勢,河南省區位優勢明顯

建業地產業務發展集中于河南地區,在河南擁有大量土地儲備,被業內稱為“河南地產王”。建業新生活依托建業地產的區域優勢,深耕河南地區,目前業務已經覆蓋河南省內18個地級市(以及下屬104個縣級城市中的81個縣級城市)。對于河南省外的業務擴張,公司還處于起步階段,目前僅覆蓋了海南省??谑?。


6 建業新生活在河南省內業務區域分布

(資料來源:建業新生活招股說明書)


按照物管面積劃分,目前建業新生活的面積擴張渠道仍然主要來自建業集團及其聯營公司和合資公司,但2017-2019年來自第三方的物業管理面積在逐漸增加,占比分別為9.14%、16.28%31.08%。


7 按開發商劃分的物業管理面積(千平方米)

(資料來源:建業新生活招股說明書,中物研協整理)


積極開拓非住宅物業,提升物業管理盈利能力

建業新生活主要服務于住宅物業,非住宅物業包括商場、文化旅游綜合體、商業用公寓、辦公樓、學校及政府機關物業。公司獲取新的物業項目主要是通過招標、收購物業項目的在管物業管理公司、與物業開發商直接談判等手段。近三年,受益于建業集團的輸送以及公司自身在河南地區的不斷擴展,公司的住宅物業面積持續增長,年均復合增長率為46.86%。而非住宅物業面積也在2019年有了顯著提升,同比增長了5.87倍。


8 建業新生活各業態在管面積(千平方米)

(資料來源:建業新生活招股說明書,中物研協整理)


非住宅物業的物業費標準一般高于住宅物業,對比住宅和非住宅物業的毛利率,商業物業毛利率、辦公物業及其他業態的平均毛利率均高于住宅物業。建業新生活加大了非住宅業態的面積占比,因此總體毛利率也有些微上升趨勢,2017-2019年建業新生活物業管理服務毛利率分別為15.3%、15.4%15.5%。


9 建業新生活物業管理服務各業態毛利率

(資料來源:建業新生活招股說明書,中物研協整理)


加大收購力度,重點布局中部區域

建業新生活以戰略為手段,尋求戰略投資及收購機會,以便進一步擴張物業管理業務與增值服務的業務規模及物業組合。公司對于收購目標自有一套標準:具有良好聲譽、優質資產且在管建筑面積不少于300萬平方米,經營效率高或具有利潤率提升潛力;將在物業組合或地域覆蓋方面(集中中部區域)擴展業務。除了物業服務企業,能夠帶來其他協同效應如提供信息技術的公司也是建業新生活的收購目標。

公司希望通過提供智慧社區解決方案及智能家居裝置以擴張增值服務,未來建業新生活將加大對外收購力度,本次全球發售股份所得資金的60%將用于戰略投資、合并及收購。


財務:盈利能力顯著加強,資本結構有所優化


物業管理驅動收入增長,多元業務提升盈利水平

2017-2019年,建業新生活實現營業收入分別為4.61億元、6.94億元和17.54億元,漲勢迅猛,年均復合增長率為95.18%。歸母凈利潤分別為0.23億元、0.19億元和2.34億元,歸母凈利率分別為5.08%、2.81%、13.34%,盈利水平在2019年顯著提升。

從公司的分業務情況看,基礎物業管理服務是最主要的收入增長驅動力,物業管理收入迅猛增長驅動營業收入規??焖贁U張。多元業務則是公司盈利水平提高的關鍵因素,從毛利率看,增值服務、生活服務、商業資產管理和咨詢服務均可實現顯著高于物業管理的毛利率。隨著多元業務占比的顯著提高,綜合毛利率也隨著得到提升。2017-2019年,公司毛利率分別為22.9%、23.2%32.8%。


10 物業管理毛利率低于其他業務毛利率

(資料來源:建業新生活招股說明書,中物研協整理)


有息負債減少,資本結構有所優化

2017-2019年,建業新生活資產負債率分別為92.57%、92.65%73.92%。對負債構成進行分析發現,2017、2018年公司存在大筆的有息負債,金額分別為6.10億元和4.36億元,系公司在20164月發行的資產抵押證券,2019年公司已償清該筆負債。其余負債包括租賃負債、合約負債、貿易及其他應付款、遞延所得稅負債、即期所得稅負債。

2019年較大金額的負債為合約負債和貿易及其他應付款項。合約負債主要來自客戶預付的物業管理費,近三年分別為1.31億元、2.01億元和3.70億元,主要系所管理的物業建筑面積擴張而增加。貿易及其他應付款項主要是其他應付款項,近三年分別為2.24億元、2.29億元和4.77億元,以按金、維修基金及收取的水、電及燃氣費為主,其余部分為應付股東款、應計薪金、其他應納稅款和應付利息。隨著公司業務規模擴大,應計薪金、其他應納稅款等隨之增加,導致貿易及其他應付款項也逐年增加。

綜合來看,建業新生活截至2019年底的資產負債率為73.92%,仍然處于高位,但已經不包含有息負債,其余多為經營性負債,大額的合同性負債無償還壓力,因此債務壓力小,財務風險不大。


總結


建業新生活依托于建業集團,具有明顯的區位優勢和業務拓展優勢,營業收入漲勢迅猛。而公司持續發力多元經營業務,2019年發展成果初顯。同時建業生活也有著明顯的集團依賴性和地域局限性。而建業生活將外延并購作為戰略重點,計劃投入募集資金的60%用于戰略投資和收購,或將能夠突破自身發展的局限性。在基礎物業服務業務的驅動下,加上公司對多元經營業務的大力拓展,公司收入和利潤在2019年成倍增加,業績表現亮眼。

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